DG на Ежегодном форуме NF Group "ПРО СКЛАДЫ"

На XXII Ежегодном форуме NF Group «ПРО СКЛАДЫ» в рамках сессии «Строительство и генеральный подряд в складской недвижимости» эксперты обсудили динамику стоимости строительства, трансформацию складского продукта и изменение подходов к работе с генеральными подрядчиками.

Директор по строительству DG Роман Шульгин принял участие в дискуссии, представив экспертный взгляд на специфику реализации проектов в Московском регионе.

Роман Шульгин подчеркнул, что сегодня наблюдается существенная разница между реализацией объектов в Москве и Московской области. «Колоссальное отличие Москвы и области прослеживается по всем параметрам: от территориальных особенностей до получения исходно-разрешительной документации и прохождения экспертиз. В столице 90% наших объектов — это многоэтажные индустриальные парки и технопарки. Этот формат активно развивается благодаря городским программам КРТ и МПТ, которые дают серьезную динамику освоению бывших промышленных зон», — отметил эксперт.

По словам Шульгина, из-за ограниченности участков и их высокой стоимости в Москве девелопмент «идет вверх». При этом специфика столичного рынка заключается в спекулятивном характере проектов. «Почти весь сегмент московской индустриальной недвижимости сегодня формируется «в рынок», то есть без предварительного подбора арендатора. Стоимость строительства таких объектов, которая сильно зависит от допустимых нагрузок на полы и фасадных решений, сейчас находится в диапазоне 100–130 тысяч рублей за квадратный метр без учета НДС», — пояснил он.

Отдельное внимание Роман уделил методологии проведения тендеров в условиях сжатых сроков, продиктованных требованиями города. «У нас нет времени на длительную разработку рабочей документации, поэтому мы проводим тендеры, максимально детализируя ведомости объемов работ. От качества этой детализации напрямую зависит точность ценового предложения от генподрядчика. Что касается рынка подрядчиков, то, несмотря на их активный переход из Московской области в столицу, пул крупных профессиональных игроков остается стабильным», — добавил директор по строительству DG.

В целом, по данным исследований рынка NF Group, анализ рыночных данных показал, что стоимость строительства сухих складов за прошедший год осталась практически на прежнем уровне. Исключение составил сегмент Light Industrial, где зафиксировано небольшое увеличение затрат. В сегменте температурных складов стоимость также сохранилась, однако произошла структурная трансформация: доля холодильных помещений выросла за счет оптимизации площадей под морозильные и сухие зоны.

Основным трендом года стало повышение конкуренции среди генеральных подрядчиков. Если в 2022–2023 годах разница между самым дорогим и самым дешевым ценовым предложением могла достигать 50%, то сегодня этот показатель сократился до 15–17%. Это свидетельствует о более прогнозируемом и прозрачном ценообразовании для инвесторов и арендаторов. В целом по рынку наблюдается рост стоимости строительно-монтажных работ на фоне снижения цен на некоторые группы материалов.

В рамках сессии генеральный директор ООО «МБМ» Юрий Менухов отметил, что динамика цен в течение года была неоднородной: если первое полугодие характеризовалось стагнацией из-за избытка мощностей на рынке, то во втором полугодии стоимость заметно выросла. «Мы наблюдали удорожание по ряду ключевых позиций: это металл, битум, а также внутренняя инженерия и холодильное оборудование, на стоимость которых повлияла валютная составляющая», — уточнил он.

Директор по развитию и строительству сети «Лента» Максим Вахтин подтвердил тренд на удорожание, особенно в части инженерного обеспечения - систем вентиляции, кондиционирования и противопожарной безопасности.

В свою очередь, директор департамента реализации проектов реконструкции «Х5 Недвижимость» (структура X5 Group) Андрей Тарашкевич добавил, что девелоперы сегодня вынуждены идти на снижение собственной маржинальности для удержания стоимости квадратного метра в рамках контрактов. По его словам, компании активно внедряют альтернативные решения, например, заменяя импортное оборудование отечественными аналогами, что позволяет снизить общую стоимость реализации проекта до 30%.

Таким образом, рынок складского строительства демонстрирует признаки стабилизации и повышенной прозрачности, обусловленные усилением конкуренции среди генподрядчиков. Несмотря на периодические колебания стоимости материалов и оборудования, профессиональное сообщество адаптируется к новым условиям, сохраняя предсказуемость бюджетов для инвесторов.